Foto: Håkan Sjöström
Abukar Warsame landar mjukt
Foto: Håkan Sjöström

FFW: Mot ett långsiktigt och värdefullt byggande

– Målet med Soft Landings är att se till att byggprocessen samverkar med förvaltningsprocessen. Först då går det att koncentrera sig på effektivitet och hållbarhet genom både byggprocess och förvaltning, säger Abukar Warsame, docent och lektor vid Institutionen för bygg- och fastighetsekonomi vid KTH.

Det här blogginlägget är ett utdrag ut vårt magasin Forsen Forward. Vill du ha ett exemplar, klicka här så får du ett till din postlåda. Kostnadsfritt så klart. I magasinet kan du läsa fler spännande intervjuer, bland annat med Ilija Batljan, Rahel Belatchew, arkitekt och grundare av RB Arkitektur AB samt Daniel Markström, affärsstrateg på Jernhusen. Och lite till.

Mot ett långsiktigt och värdefullt byggande

De flesta experter och forskare inom byggbranschen är ense om att alltför många projekt inte genomförs på bästa sätt. Och en av de verkligt stora utmaningarna är skillnaden mellan det man tänkt sig skapa och det upplevda resultatet. Slutanvändarnas krav stämmer inte med det som produceras helt enkelt. Resultatet blir byggnader där de boende är missnöjda med funktion och prestanda.

– Orsakerna till gapet mellan förväntningar och upplevd prestanda är flera, säger Abukar Warsame, docent och lektor vid Institutionen för bygg- och fastighetsekonomi vid KTH. Ett överdrivet fokus på kortsiktiga mål och vinster är en av dem. Att avsluta projekten till lägsta kostnad blir viktigare än kvaliteten på byggnad och infrastruktur.

Abukar Warsame menar att problemen är globala och att även lösningarna bör vara det. Han var under 2015 gästforskare i Storbritannien där han studerade konceptet Soft Landings. En metod som tar itu med många av utmaningarna och som har skapat stor internationell uppmärksamhet. Konceptet har sin grund i att den brittiska regeringen börjat ställa obligatoriska krav när de beställer byggprojekt. Abukar Warsame funderar nu kring hur metoden kan användas i Sverige.

Det är för lite fokus på de långsiktiga behoven hos de boende.

– Ofta uppfyller arkitekter många av de förväntningar som fastighetsägaren har, men långtifrån alltid de behov som finns hos dem som ska bo i husen, säger Abukar Warsame. Eftersom fastighetsägarna, som ofta är offentliga beställare, inte alltid är slutanvändare av det som produceras är det lätt att människornas perspektiv försummas. En svensk forskningsrapport där tolv fastighetsbolag deltog, visade på samma resultat. Det är för lite fokus på de långsiktiga behoven hos de boende.

Man har också märkt att byggbranschen till sin natur är dålig på att ta tillvara tidigare erfarenheter. Det betyder att överföringen av kunskap från byggprojekt till byggprojekt blir lidande. Det görs inga långsiktiga uppföljningar och ofta ger man sig allt för snabbt in i nästa projekt. Uppdragen stängs när leveransen är klar.

– Målet med Soft Landings är att se till att byggprocessen samverkar med förvaltningsprocessen, säger Abukar Warsame. Först då går det att koncentrera sig på effektivitet och hållbarhet genom både byggprocess och förvaltning.

Mer om Soft Landings

Man bör redan i de inledande faserna av ett byggprojekt, ta med uppdraget att överlämnandet blir så bra som möjligt. Tanken är att skapa ett väl fungerande samspel mellan alla aktörer som är inblandade, inte minst de boende. För att säkerställa att strategin genomförs på rätt sätt från början kan man tillsätta en ”Soft Landings Master” som övervakar projektet. Fastighetsförvaltaren bör också involveras tidigt.

Ramverkets fem steg

  • Inledning och briefing. Kundens behov och önskade resultat definieras tydligt.
  • Designutveckling och översyn. Efter en genomgång av jämförbara projekt bedöms förslagen i förhållande till fastighetsförvaltning och de som ska använda byggnaden.
  • För-överlämning. Garanterar att aktörerna på rätt sätt förstår att använda alla system före inflyttning.
  • Inledande eftervård. Tillsätt ett team för ”mjuk landning” på plats för att ge möjlighet till feedback, finjustera system och säkerställa all funktion. Detta pågår i fyra till sex veckor, men kan även vara en längre tid för mer komplexa byggnader som till exempel sjukhus.
  • Utökad eftervård och utvärdering av beläggning (occupancy). Kvarstående frågor löses och utvärderingar matas tillbaka för framtida projekt. Denna period varar ofta i tre år. År ett identifieras problemen. Samtidigt finjusteras utbildningar och system. Under år två och tre sker en granskning av prestanda och andra, efter beläggning, undersökningar.